In Italia c'è un nuovo strumento normativo dedicato all'abitare: il Decreto-Legge n. 66/2026, firmato il 7 maggio scorso, in attesa di conversione parlamentare, contiene diverse misure che producono diversi effetti concreti sul settore immobiliare e che dovrebbero essere propedeutiche al raggiungimento degli obiettivi decennali posti dal Governo, che punta a immettere sul mercato circa 100mila abitazioni in più.
La strategia scelta non passa, almeno in prima battuta, da nuove costruzioni. Il decreto preferisce infatti puntare su ciò che già esiste, agendo su tre fronti quali il patrimonio popolare, gli edifici pubblici inattivi e l'ingresso di capitali privati nell'edilizia sociale.
La "fascia grigia" trova un fondo dedicato
Una delle parti più discusse del provvedimento è la creazione del Fondo Housing Coesione, pensato per chi resta schiacciato tra due lati. Da una parte perché non si hanno i requisiti per entrare in una casa popolare. Dall’altra parte perché non si ha nemmeno lo stipendio per reggere gli affitti del libero mercato. Parliamo dunque soprattutto di famiglie giovani, persone che vivono da sole per motivi lavorativi, padri e madri che dopo una separazione devono trovare una nuova soluzione abitativa.Il fondo dovrebbe finanziare principalmente ristrutturazioni di immobili già esistenti, da trasformare in alloggi con canoni o prezzi di vendita inferiori a quelli di mercato. In contemporanea, cambia anche la natura del fondo per la "morosità incolpevole": da supporto generico diventa una misura riservata esclusivamente a chi abita in una casa popolare e dimostra di non poter pagare l'affitto per cause indipendenti dalla propria volontà.
Le case popolari ferme tornano abitabili
Il decreto si occupa poi, in modo diretto, del patrimonio di edilizia popolare. Una quota consistente di questi alloggi resta oggi vuota non per assenza di domanda, ma perché gli edifici sono inagibili o aspettano da tempo lavori di manutenzione mai eseguiti. L'obiettivo del Governo è sbloccare proprio questi appartamenti, privilegiando interventi rapidi quali sistemazioni, adeguamenti, piccole opere, rispetto a cantieri lunghi e costosi.Per finanziare queste operazioni si utilizzeranno fondi già previsti nelle precedenti leggi di Bilancio, quindi risorse non nuove ma finalmente indirizzate a un obiettivo preciso. La regia sarà affidata a un commissario con poteri straordinari, che dovrà sia monitorare i cantieri sia individuare altri immobili da inserire nel programma.
C'è poi una novità che riguarda la proprietà: Comuni, enti locali e aziende di edilizia residenziale pubblica potranno vendere parte del proprio patrimonio. Gli attuali inquilini, però, avranno sempre la priorità d'acquisto rispetto a qualsiasi altro compratore.
Edifici pubblici vuoti riconvertiti in alloggi sociali
Accanto alle case popolari, il decreto guarda anche al resto del patrimonio immobiliare pubblico: caserme, uffici, alloggi di servizio e altri edifici che con il tempo sono rimasti inutilizzati. Le ricognizioni effettuate hanno fatto emergere migliaia di unità abitative ferme, alcune recuperabili con interventi minimi, altre bisognose di ristrutturazioni più profonde.La logica è quella del riuso, con meno terreno nuovo occupato e più valore estratto da costruzioni che già esistono ma che oggi non producono nessun beneficio per la collettività. Una volta recuperati, questi spazi sono destinati a entrare nel circuito dell'edilizia sociale.
Permessi più rapidi, meno passaggi burocratici
Sul piano operativo, il decreto interviene pesantemente sulle procedure edilizie. Per molti progetti legati all'edilizia sociale sarà sufficiente la SCIA al posto del permesso di costruire, con un risparmio di tempo significativo. Cambia anche la disciplina sul cambio di destinazione d'uso degli edifici, che diventa più flessibile e applicabile anche a interi immobili, salvo eventuali paletti che i singoli Comuni decideranno di mantenere.Anche le pratiche con vincoli paesaggistici potranno in certi casi seguire un percorso più snello, grazie a una conferenza di servizi in versione semplificata che riduce i tempi tra approvazione del progetto e apertura del cantiere.
Spazio ai privati, con incentivi e affitto con riscatto
Il provvedimento prova inoltre ad attirare risorse private. Per i progetti immobiliari di dimensioni rilevanti, sopra determinate soglie di investimento, viene introdotta un'autorizzazione unica che unifica in un solo iter amministrativo tutti i permessi normalmente richiesti separatamente, tagliando così i tempi di avvio dei lavori.Torna inoltre alla ribalta il rent to buy: una formula già esistente nella normativa italiana, ma usata finora poco, che consente di iniziare con un affitto e destinare una parte di quanto versato all'eventuale acquisto futuro dell'immobile.
Controlli su chi accede agli alloggi calmierati
Per evitare abusi, il testo prevede anche un sistema di verifiche sulle dichiarazioni di chi chiede di accedere agli alloggi a prezzo o canone calmierato. A occuparsene saranno Comuni e Agenzia delle Entrate, con controlli incrociati pensati per scovare eventuali richieste non corrette.Per saperne di più, è possibile contattare la nostra agenzia a questi recapiti.