Gli ultimi tre mesi del 2024 hanno segnato un cambiamento di passo per il settore immobiliare residenziale italiano, con l'intensificarsi delle attività di compravendita e un sensibile miglioramento di tutti i principali indicatori. Le transazioni hanno registrato un aumento del 7,6% rispetto all'ultimo trimestre del 2023, evidenziando una marcata accelerazione rispetto al più modesto progresso del 2,7% osservato nel periodo luglio-settembre. In termini quantitativi, il mercato ha visto il passaggio di proprietà di circa 217.000 unità abitative, con un incremento netto di 15.000 abitazioni rispetto all'analogo periodo dell'anno precedente.
Questa tendenza espansiva ha manifestato una notevole capillarità territoriale, coinvolgendo l'intero paese con intensità variabili. Gli incrementi più significativi si sono registrati nelle regioni meridionali e nell'area nord-orientale, mentre sul piano della stratificazione urbana emerge una chiara differenziazione: i principali centri urbani hanno evidenziato una dinamica particolarmente vigorosa, con un progresso del 9,8%, sensibilmente superiore al +6,6% rilevato nei comuni di minori dimensioni.
L'osservazione dell'andamento su base mensile evidenzia una concentrazione dell'attività transattiva nei mesi di ottobre e dicembre, caratterizzati da incrementi superiori al 9% su scala nazionale, con una sistematica sovraperformance dei capoluoghi rispetto alle realtà periferiche, suggerendo un possibile ritorno di interesse verso le aree metropolitane dopo il temporaneo riflusso osservato negli anni della pandemia.
Dal punto di vista della tipologia dimensionale, il mercato ha premiato prevalentemente le abitazioni di metratura intermedia. Gli immobili con superficie compresa tra 50 e 115 metri quadrati hanno guidato la crescita con un incremento dell'8,7%, seguiti dalle unità di taglio superiore (tra 115 e 145 metri quadrati), aumentate dell'8% circa. Gli appartamenti di piccole dimensioni (sotto i 50 metri quadrati) hanno mostrato una progressione più contenuta, pari al 4,5%, mentre le residenze di ampia metratura (oltre 145 metri quadrati) hanno registrato un avanzamento superiore al 5%.
L’evoluzione dei mutui casa
Un elemento cruciale nella ripresa del mercato è rappresentato dal significativo cambiamento nel panorama del credito immobiliare e nella propensione all'acquisto della prima casa. Nel quarto trimestre 2024, la percentuale di abitazioni acquistate da persone fisiche beneficiando dell'agevolazione "prima casa" ha raggiunto quasi il 71%, con un incremento di 9 punti percentuali rispetto all'anno precedente, segnalando un ritrovato interesse delle famiglie verso l'investimento nella residenza principale.Il ricorso al finanziamento bancario ha caratterizzato il 41,5% delle transazioni concluse da persone fisiche, in un contesto di progressiva distensione delle condizioni monetarie. I tassi di interesse hanno infatti proseguito la loro traiettoria discendente, con una riduzione di 120 punti base rispetto al quarto trimestre 2023, elemento che ha ampliato notevolmente l'accessibilità al credito per fasce sempre più ampie della popolazione.
La maggiore propensione all'erogazione da parte degli istituti creditizi si è riflessa anche nel volume complessivo dei finanziamenti, che ha sfiorato i 12 miliardi di euro, con un incremento di oltre 2 miliardi rispetto all'analogo periodo dell'anno precedente. Questo dato testimonia il rinnovato dinamismo del mercato dei mutui residenziali e la crescente disponibilità del sistema bancario a sostenere il settore immobiliare dopo un periodo di relativa cautela.
Nuove costruzioni e mercato dell’usato
Una caratteristica distintiva dell'ultimo scorcio del 2024 è rappresentata dalla straordinaria vitalità del segmento delle nuove edificazioni. Il comparto ha registrato un'espansione del 46% rispetto allo stesso periodo del 2023, con circa 9.000 unità aggiuntive oggetto di transazione, raggiungendo così l'incidenza più elevata degli ultimi quattro anni sul mercato complessivo, pari a circa il 13% del totale.La dinamica eccezionale trova la sua principale giustificazione nel termine del "sismabonus", fissato al 31 dicembre 2024. L'incentivo fiscale ha infatti offerto significative detrazioni agli acquirenti di unità immobiliari commercializzate direttamente dalle imprese costruttrici a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione finalizzati al miglioramento delle prestazioni antisismiche degli edifici, concentrando una quota rilevante della domanda su questo specifico segmento negli ultimi mesi dell'anno.
Il mercato dell'usato, pur con una crescita più contenuta, ha comunque mostrato una sostanziale tenuta, con un incremento del 3,6% e circa 190.000 abitazioni esistenti che hanno cambiato proprietario nell'ultimo trimestre del 2024. Questo dato conferma la resilienza strutturale della domanda abitativa italiana anche nel comparto tradizionalmente più ampio del mercato.
Il mercato locativo
In apparente contraddizione con il dinamismo del mercato delle compravendite, il settore delle locazioni residenziali ha evidenziato una leggera contrazione nel quarto trimestre del 2024, con poco più di 240.000 abitazioni oggetto di nuovi contratti d'affitto. La flessione ha interessato in misura sostanzialmente analoga sia i comuni classificati ad alta tensione abitativa, dove si è osservato un calo dello 0,4%, sia le altre aree urbane, caratterizzate da una diminuzione ancora più contenuta, limitata allo 0,1%.Il dato più sorprendente emerge dall'analisi del valore economico delle locazioni: nonostante la riduzione del numero di contratti stipulati, i canoni complessivi hanno mostrato un andamento opposto, con un incremento del 3,7% a livello nazionale, per un ammontare totale di circa 1,7 miliardi di euro. Particolarmente significativa è la concentrazione di questo valore, con circa il 75% localizzato nei comuni ad alta tensione abitativa, a conferma della persistente pressione della domanda nelle principali aree urbane del paese e della conseguente tendenza all'aumento dei canoni in queste zone.
Cosa ne pensano gli intermediari
Il sondaggio congiunturale condotto presso gli agenti immobiliari nell'ultimo trimestre del 2024 restituisce l'immagine di un settore in netto miglioramento rispetto ai periodi precedenti, con indicatori positivi che emergono su diversi fronti.La percentuale di operatori che rilevano un incremento dei prezzi di vendita è salita al 17,3%, rispetto al 12,4% della rilevazione precedente, in un contesto dove continua comunque a prevalere la stabilità delle quotazioni, indicata da circa il 70% degli intervistati. Un segnale particolarmente incoraggiante è rappresentato dal ritorno in territorio positivo, per la prima volta dopo oltre un anno, del saldo tra valutazioni di aumento e riduzione dei valori immobiliari.
L'intensità dell'attività di intermediazione ha toccato livelli record, con l'88,9% delle agenzie che hanno finalizzato almeno una compravendita nel trimestre, il valore più elevato dall'inizio della rilevazione. Sebbene il saldo tra dichiarazioni di aumento e diminuzione delle transazioni rispetto all'anno precedente rimanga negativo, si registra un miglioramento sostanziale, con un valore di -12 punti percentuali contro i -22 del trimestre precedente.
L'efficienza del mercato mostra valori particolarmente favorevoli: lo sconto medio praticato rispetto alle richieste iniziali si attesta al 7,9% e l'intervallo temporale medio necessario per concludere una vendita si riduce a 5,7 mesi, entrambi indicatori che rappresentano i minimi storici dall'avvio delle rilevazioni.
Anche sul versante della domanda emergono segnali positivi: il saldo tra valutazioni di aumento e riduzione del numero di potenziali acquirenti è migliorato significativamente, pur restando in territorio negativo, attestandosi a -9 punti percentuali, rispetto ai -22 del trimestre precedente e ai -29 di un anno prima.
Le principali cause di insuccesso delle trattative continuano ad essere individuate nelle divergenze valutative: offerte considerate insufficienti dai venditori o, per converso, richieste ritenute eccessive dai potenziali acquirenti. Prosegue invece il calo dell'incidenza delle difficoltà di accesso al credito come fattore ostativo alla conclusione delle compravendite, segnalato dal 19% degli operatori, in diminuzione rispetto al 20% del trimestre precedente e al 27% dello stesso periodo dell'anno scorso.