Prima di vendere un immobile è normale concentrarsi sul prezzo: quanto vale oggi? Quanto posso ottenere? C'è però un secondo calcolo che in alcune situazioni merita di essere fatto prima di arrivare alla compravendita: la vendita può generare una plusvalenza imponibile?
Primo passaggio: recupera la data di acquisto
Se l'immobile è stato acquistato o costruito da più di cinque anni, nella disciplina ordinaria l'eventuale plusvalenza generalmente non è tassata. Se invece la vendita avviene entro cinque anni, occorre continuare la verifica.Secondo passaggio: chiediti come hai utilizzato la casa
Se la proprietà è stata utilizzata come abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, può operare l'esclusione prevista dalla normativa.Terzo passaggio: ricostruisci il costo dell'immobile
Il prezzo pagato all'acquisto è il punto di partenza, ma potrebbe non essere l'unico importo rilevante. Determinati costi inerenti, quando fiscalmente riconosciuti e documentati, possono contribuire alla determinazione del costo.Esempio: acquisto 240.000 euro, costi riconosciuti 30.000 euro, vendita 320.000 euro. La possibile plusvalenza sarebbe pari a 50.000 euro.
Quarto passaggio: verifica se la plusvalenza è imponibile
Quando risulta imponibile, nei casi previsti il venditore può chiedere al notaio l'applicazione dell'imposta sostitutiva del 26%. Nell'esempio, l'imposta sarebbe pari a 13.000 euro.Quinto passaggio: controlla come sei diventato proprietario
Se l'immobile è stato ereditato, la normale disciplina della plusvalenza infraquinquennale non trova applicazione. Se è stato ricevuto in donazione, invece, occorre considerare anche il momento dell'acquisto da parte del donante.Sesto passaggio: verifica se hai usufruito delle agevolazioni prima casa
Se vendi entro cinque anni una proprietà acquistata con le agevolazioni prima casa, devi effettuare una verifica separata. L'assenza di una plusvalenza imponibile non significa automaticamente che non vi siano conseguenze sulle agevolazioni.Settimo passaggio: controlla gli eventuali lavori Superbonus
Per determinate cessioni è prevista una disciplina specifica che considera un periodo fino a dieci anni dalla conclusione degli interventi.Prima di vendere: quanto vale oggi la proprietà?
A Verona non esiste un prezzo valido indistintamente per tutte le proprietà. Zona, microzona, tipologia, piano, stato di conservazione, pertinenze, efficienza e domanda incidono sulla valutazione.In sintesi: una checklist semplice
- atto e data di acquisto
- prezzo originario
- documentazione delle spese
- informazioni sull'utilizzo dell'immobile
- eventuali agevolazioni
- provenienza della proprietà
- documentazione Superbonus