Tra il 2020 e il 2023 il Superbonus ha trasformato il modo in cui milioni di italiani hanno affrontato la ristrutturazione della propria abitazione. Un'agevolazione straordinaria, che ha permesso di realizzare interventi importanti - spesso senza spendere nulla! - ma che oggi, nel momento in cui si pensa di vendere, può presentare un conto inaspettato.
Non si tratta di una penale o di una complicazione burocratica. Piuttosto, di una specifica norma fiscale introdotta con la Legge di Bilancio 2024, che ha modificato le regole sulla tassazione del guadagno ricavato dalla vendita. Vediamo insieme che cosa prevede.
Plusvalenza dalla vendita di casa: quando si paga e quando no
Ogni volta che un immobile cambia proprietario a un prezzo più alto di quello originario, si genera un guadagno. In ambito fiscale questo guadagno si chiama plusvalenza, e la legge stabilisce con precisione quando va tassato e quando invece il venditore è libero di tenersi tutto.
Il principio generale è semplice: chi possiede un immobile da più di cinque anni prima di venderlo non deve pagare alcuna imposta sulla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita. È una soglia pensata per distinguere chi vende la propria abitazione dopo anni di possesso da chi compra e rivende a breve termine con finalità speculative. Fanno eccezione gli immobili ricevuti per donazione o eredità, che seguono regole proprie.
Nei casi in cui la plusvalenza è invece imponibile, si calcola sottraendo dal prezzo incassato il costo originario dell'immobile, rivalutato, se posseduto da oltre cinque anni, sulla base degli indici Istat, e sommandovi le spese documentate che ne hanno aumentato il valore: ristrutturazioni straordinarie pagate autonomamente, spese notarili, imposte di registro, oneri catastali. Più la documentazione è completa, minore sarà la plusvalenza su cui applicare l'imposta.
L'aliquota è del 26%, versata come imposta sostitutiva tramite il notaio in sede di rogito, su richiesta del venditore.
L’avvento del Superbonus
Quanto descritto vale per la generalità delle vendite immobiliari. Ma quando l'immobile è stato ristrutturato con il Superbonus 110% e i lavori sono stati pagati tramite sconto in fattura o cessione del credito, entra in scena una disciplina specifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 che modifica in modo sostanziale il calcolo.
Il punto di partenza è una considerazione di equità: se lo Stato ha sostenuto l'intero costo della ristrutturazione, non avrebbe senso che quelle spese potessero essere usate anche per abbassare la plusvalenza tassabile in caso di vendita. Il venditore avrebbe già beneficiato dell'incentivo una prima volta durante i lavori; permettergli di usarlo una seconda volta in fase di cessione significherebbe accordargli un vantaggio doppio rispetto a chi ha ristrutturato senza incentivi pubblici.
La norma interviene quindi imponendo che, per chi vende entro dieci anni dalla conclusione dei lavori agevolati, i costi del Superbonus non possano essere liberamente dedotti dal calcolo della plusvalenza. Con una conseguenza diretta: la base imponibile si alza, e con essa l'imposta da versare.
Attenzione, però. Queste restrizioni si applicano solo a chi ha scelto lo sconto in fattura o la cessione del credito abbinati al 110%. Chi ha usufruito di percentuali inferiori, o ha optato per la detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, non è toccato da questa norma e conserva il diritto di dedurre integralmente i costi degli interventi.
Quando la norma si applica, e quando no
Rientra in questa disciplina chiunque ceda, entro dieci anni dalla fine dei lavori, un immobile sul quale sono stati effettuati interventi agevolati con il Superbonus: appartamento in condominio, villetta unifamiliare o porzione di edificio che sia.
Sono previste due esenzioni:
- gli immobili pervenuti al venditore tramite successione ereditaria;
- gli immobili che hanno costituito l'abitazione principale del venditore o di un suo familiare per la maggior parte del periodo rilevante.
Vale la pena sottolineare che secondo la Circolare n. 13/E del 2024 dell'Agenzia delle Entrate, la norma si applica anche a chi non ha eseguito alcun lavoro all'interno del proprio appartamento, ma abita in un condominio le cui parti comuni sono state riqualificate con il Superbonus (tetto, facciata, impianti, scale). La sola appartenenza all'edificio può dunque essere sufficiente a far scattare l'obbligo.
Quanto pesa l'imposta: due scenari a confronto
L'importo da versare varia sensibilmente a seconda di quanti anni separano la fine degli interventi dalla data di vendita.
Vendita entro i primi cinque anni
Nessuna delle spese Superbonus entra nel calcolo. Non possono essere sommate al costo di acquisto per ridurre la base imponibile, che risulta quindi più alta, e con essa l'imposta.
Esempio pratico:
- Prezzo di acquisto: 150.000 €
- Costo lavori Superbonus: 80.000 € (esclusi)
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza imponibile: 130.000 €
- Imposta al 26%: 33.800 €
Vendita tra il quinto e il decimo anno
La situazione migliora in parte: il 50% delle spese per gli interventi agevolati può rientrare nel calcolo, sommandosi al prezzo di acquisto e riducendo la plusvalenza tassabile.
Stesso immobile, ma con vendita all'ottavo anno:
- Prezzo di acquisto: 150.000 €
- 50% dei costi Superbonus deducibili: 40.000 €
- Costo complessivo riconosciuto: 190.000 €
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza imponibile: 90.000 €
- Imposta al 26%: 23.400 €
Alcune spese alleggeriscono comunque il calcolo
Indipendentemente dalla fascia temporale, è possibile includere nel costo dell'immobile tutte le spese documentate non legate al Superbonus che ne hanno aumentato il valore nel tempo: interventi straordinari finanziati in proprio, onorari notarili e imposte versate all'acquisto, pratiche catastali e urbanistiche. Non possono invece essere conteggiate le spese di ordinaria gestione: bollette, manutenzioni correnti, spese condominiali ordinarie.
Perché conviene agire con consapevolezza
Il mercato immobiliare veronese è da anni uno dei più solidi del Nord-Est, con una domanda robusta sia in città sia nei Comuni della cintura. In questo contesto, molti immobili ristrutturati con il Superbonus hanno visto una rivalutazione significativa, e la voglia di capitalizzare quell'aumento di valore è comprensibile.
Il punto è che vendere senza aver prima ricostruito con precisione il quadro fiscale può portare a risultati molto distanti da quelli attesi. La data di conclusione dei lavori, la modalità con cui si è fruito del bonus, le spese aggiuntive documentabili: sono tutti elementi che interagiscono tra loro e che possono spostare l'imposta finale anche di decine di migliaia di euro. Conoscerli in anticipo significa poter scegliere il momento giusto per vendere, e farlo alle condizioni migliori.
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